Antes de mais nada, você sabe o que significa usucapião extrajudicial? Essa palavra vem do latim usucapio, que quer dizer tomar ou adquirir pelo uso. Este termo começou a ser usado antigamente, lá na época do direito romano. Dentre outras coisas, ele estabelecia regras para as propriedades e definiu que se uma pessoa usasse um bem móvel ou imóvel por um período de tempo sem que o dono reclamasse, ela poderia se tornar dona dele por direito.
A partir daí usucapião passou a ser utilizada como uma maneira de ter o direito à propriedade. Diferente dos contratos normais ou bens adquiridos por heranças, a usucapião dá esse direito a uma pessoa que tenha passado determinado tempo de forma pacífica em um imóvel (casa, prédio, galpão etc.) ou com um bem móvel (carro, moto, equipamentos etc.) não utilizado pelo dono.
As leis brasileiras estabelecem prazos diferentes para diferentes tipos de usucapião, mas o fundamento permanece o mesmo. Quando a pessoa que está usufruindo o bem quer se tornar dono por direito, ela deve fazer uma requisição, que vamos entender como funciona a seguir.
Usucapião judicial e extrajudicial
Usucapião pode ser um procedimento judicial ou extrajudicial.
Usucapião Judicial
Neste caso, o requerente, ou seja, aquele que está usufruindo do bem, deve acionar o Poder Judiciário e apresentar todos os documentos e provas que comprovem que ele fez uso pelo tempo mínimo para o pedido e com intenções pacíficas. Uma vez que a ação foi aberta, é necessário esperar pelo seu julgamento.
Esse método é extremamente demorado e burocrático, mas era o único a ser usado antes do Novo Código de Processo Civil de 2015 e ainda é a opção escolhida caso haja uma disputa, ou seja, um dos envolvidos não concorde com o uso do bem por outra pessoa. Os envolvidos podem ser:
- Dono tabular, que tem seu nome na escritura do imóvel
- Vizinhos de muro ou de cerca, os chamados donos de imóveis confinantes
- Pessoas que podem ter direitos sobre o bem
- O próprio Poder Público
Usucapião Extrajudicial
Com o advento do Novo CPC, a usucapião adquiriu a possibilidade de ser feita como um processo extrajudicial, ou seja, fora do âmbito judiciário. Assim como outras novidades que o Novo CPC trouxe, essa também veio com o objetivo de simplificar os processos, facilitar a resolução de conflitos e diminuir o grande volume de ações no Poder Judiciário. Assim diz o Art. 1071:
Art. 1.071. O Capítulo III do Título V da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos), passa a vigorar acrescida do seguinte art. 216-A: (Vigência)
“Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com:
I – ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias;
II – planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes;
III – certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;
IV – justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.
Ao adotar o procedimento de usucapião extrajudicial, é possível resolver a questão de forma muito mais rápida e desburocratizada, sem a necessidade de esperar pelo julgamento de uma ação. Mas atenção: essa modalidade só poderá ser usada se feita de forma consensual entre os envolvidos. Caso contrário, deve-se partir para uma ação judicial.
Como funciona o pedido de usucapião extrajudicial
A primeira questão a se ter em mente é que há a necessidade de um advogado. Muitas pessoas se confundem, pois apesar de não ser uma ação julgada dentro do âmbito judiciário, o advogado é fundamental. Primeiro, pois é ele quem faz o estudo do caso para saber em qual figura de usucapião ele se enquadra, se o tempo de uso está correto e é ele quem vai ajudar a reunir todos os documentos necessários para o pedido ser feito da maneira correta.
Depois disso, o pedido deve ser feito em cartório com o interessado e seu advogado com todas as documentações necessárias. A partir disso, o tabelião avaliará os registros e confirmará a requisição.
O que o requerimento deve conter
- Documentos dos envolvidos
- Informações sobre os vizinhos confinantes
- Comprovação da posse
- Título da posse, se houver
- Planta do imóvel
- Memorial Descritivo
- ART (Anotação de Responsabilidade Técnica)
- Matrícula do imóvel atualizada
- Certidão negativa de débitos
- Ata notarial
Se o requerimento for aceito, será feito o registro de usucapião em nome de quem fez o pedido e isso poderá ser feito na matrícula existente do imóvel ou em uma nova matrícula. Caso o pedido não seja aceito, deve-se partir para uma ação judicial.
Conclusão
Não há dúvidas de que processos extrajudiciais são muito mais vantajosos quando há um acordo entre as partes. Basta ficar atento a todos os requisitos para realizar o requerimento da maneira correta.
Esperamos ter sanado suas dúvidas com relação a requerimentos de usucapião, principalmente na modalidade extrajudicial. Continue acompanhando nosso blog para mais informações como esta.